[摘要] 一家西部信托公司的副总经理，最近来回在江浙的高铁上过日子，他说，“我要跟那帮地产商赛跑，一天都不敢耽搁。”
一家西部信托公司的副总经理，最近来回在江浙的高铁上过日子，他说，“我要跟那帮地产商赛跑，一天都不敢耽搁。”
跑着跑着，他发现自己变成了开发商。因为有的项目兑付不了，开发商跑了，“找了好久，找到我老婆，也没用啊。于是只好自己挽起袖子自己卖房子了。”这位信托高管无奈地说。
春节过后，这样“好玩”的事情越来越多。他认为，最近地产成交量回暖，跟这个有非常大的关系。
无论从存货、负债率、负债结构分析，A股地产上市公司整体仍然走在一条库存变现的通道之中。
像年前那样资金面极度紧张的状况，在2012年还有上演的可能，系统性的风险释放很有可能在年底。而目前，仅为调整周期中的一个主动缓冲期。
熊市期：谁还不了那2.5个亿？
开发商们资金链的紧张已经不用讨论，值得讨论的是，最紧张的时刻是否已经过去？
“去年12月份的时候，资金成本是的，一度达到了25％-30％，连万科这样的龙头公司成本都到了20％以上，现在有所回落，基本在12％-18％左右。”上述信托公司高管说。
不过，资金面仍然吃紧。一位在不久前参加国泰君安组织的，由地产商、信托公司和银行参与的交流会的机构人士向记者透露了两个案例：
“富力和平安做了一个信托，信托成本都在18％以上，说明情况还是不好，富力的问题经过2008年的考验，好像并没有根除。另外，有嘉宾提到一个案子，一家销售额60亿规模的地产商，去年做了一个项目，总额2.5亿，资金成本大概也是20％以上，现在信托到期，这点钱也拿不出来。”
他得到最为重要的感受是，“局外人天天说要逆势抄底，但其实局中这帮地产商谁不想呢，但是谁做得到呢？万科全中国也只有一个，保利2008年抄了个大底，今年好像也没有抄到什么。”
他认为，目前地产行业成交量的回暖，有很多微妙因素的作用，但核心天花板仍然未变。
在记者与他的交流中，最后得出了如下的一个结论：
“2011年一季度相当于调整的个阶段，就跟股市的熊市一样，波拉高出货，看谁跑得快，所以你还能看到有些开发商的房价好像还在上涨；第二波调整来的时候是全面杀跌，那是全面被动的调整；第三波来的时候，都不知道要死多少。”
毛利率时代的终结
理财周报试图通过A股上市公司公开数据，对地产行业的资金面情况进行研究，但因为大部分公司年报尚未披露，因而引用不久前，由多家专业机构联合发布的《2012中国房地产开发企业500强测评》。
该测评显示，2011年500强企业资产负债率均值为68.18％，较2010年的66.40％上升了1.78个百分点。同期，500强企业的净负债率由2010年50.07％上升到66.59％，企业的偿债压力明显上升。
尤其值得注意的是，地产商的造血功能发生了大幅度恶化，这表现在预收账款的下降上。报告显示，2011年，500强企业预售账款均值为5.81亿元，较上年大幅下降48.31％；流动比率均值为1.91，较上年消费降低0.47。
上述报告还显示，去年500强企业的销售面积达21893万平方米，同比增长26.9％；销售金额达到22824亿元，同比增长了32.3％。百强企业平均销售额为148.8亿元，比上年增长12.44％。
仍然较快增长的销售额，和日渐紧张的资金面并存。这说明，房地产商以毛利率为商业模式核心的时代，已经终结。
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