[摘要] 如果说，2月20日房地产调控“国五条”出台，许多人还以为是“政策重申”、“温和调控”、“没有新意”的话，那么3月1日晚国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布后，房地产界不少人士原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。
如果说，2月20日房地产调控“国五条”出台，许多人还以为是“政策重申”、“温和调控”、“没有新意”的话，那么3月1日晚国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布后，房地产界不少人士原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。
“个人售房将按转让所得征收20%个人所得税。”实施细则中这条对投资性购房杀伤力的新政策，让公众议论纷纷。“新政策对房地产影响有多大”几乎成了开发商见面的句话。而那些准备卖掉老房子换新房的改善性需求客户这两天也急了。“卖房要拿走20%的差价，是缓一缓再说，还是抢在新政落地实施前抓紧找下家脱手？”新华视点微博对此发表的观点是，此政策实为楼市调控10年以来最犀利的狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。
调控进一步加码升级，对房屋买卖双方心理及预期必将产生一系列影响。在经历了大半年的“回暖”行情后，住宅市场是继续保持平稳，还是再度进入蛰伏，或是像新华视点预料的那样跌入冰点，有待时间来检验。
卖房计征20%所得税
全力遏制投资投机
《通知》要求，充分发挥税收政策的调节作用，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
综观“国五条”实施细则，议论、争议的就是这一条。所谓转让所得，是指现交易价减去当初买入时的价格，再剔除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用所剩的差价部分。对这部分将按20%计征个人所得税。
按金华市区迄今一直在执行的二手房交易环节个人所得税征收办法，能提供完整、准确的购房发票，能正确计算房产转让应纳税所得额的，按实征收，不能提供的，转让免征营业税的自建房，按转让交易价全额的3%征收，其他住宅按全额的1%征收。
新政策对二手房买卖影响有多大？举例来说，赵某2008年买过一套房子，当时房价低，总价50万元。经过2010年、2011年上涨，如今已到100万元。根据先前的政策，可以按实征收，即按差价的20%征收，如果无法提供相关发票证明的，也可按交易价的1%征收。多数卖家当然会选择后者，只需支付1万元个人所得税，而按前者则要缴纳近10万元个人所得税。
业内人士注意到，对交易环节的个人所得税计征办法，《通知》用“应依法严格按转让所得的20%计征”来表述，而没有用“必须”二字。因此，到底会不会取消按交易价全额1%征收的方式，有待于税务部门进一步出台细则加以明确。
目前可以肯定的是，“国五条”调控细则将进一步遏制住房投资投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫。但市区部分二手房中介表示，如果卖房计征20%所得税严格执行到位，那么不仅投资投机性需求将被基本挤出，部分改善性需求也有可能受到暂时抑制，因为有的人会因为舍不得20%的差价，选择观望慎售和推迟二次置业计划，二手房市场交易难免会转冷。
二套房贷风声收紧
首付利率会否提高
《通知》要求，继续严格实施差别化住房信贷政策，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
二套房贷首付、利率或将提高，先前已在网上传得沸沸扬扬。从“国五条”实施细则中，依稀看到了二套房贷收紧的影子，一些改善性需求的购房者把心提了起来。因为二套房贷本来就已经是首付六成，利率上浮1.1倍，如果首付上调至七成，利率再进一步上浮，购房成本必然加重。而且在卖掉老房子的过程中，还要支付20%的个人所得税，加上5.5%的营业税，无疑将进一步加大购房成本。
有业内人士认为，由于调控政策不易区分改善性需求或投资性需求，在遏制投资性需求的过程中难免会“误伤”真正的改善性需求。对于二套房贷收紧会不会在金华落地，也不必过于恐慌。因为《通知》没有采取“一刀切”的做法，而是区别对待，要求对房价上涨过快的城市收紧二套房贷。国家统计局数据显示，2013年1月金华新建住宅销售价格同比下跌5.6%，跌幅很大，列70个大中城市第4位。从这一角度看，难以将金华与房价上涨过快城市联系起来。
短期买新房的较多
而二手房会受影响
在“国五条”释放调控从严从紧信号的基础上，《通知》进一步细化明确强有力的调控举措，此举的影响就是会改变购房者对房价走势的预期，不至于盲目跟风买涨，并有可能重新陷入观望。业内普遍认为，随着预期发生改变，无论是新商品房还是二手房，交易量肯定会回落。
从短期来看，由于个人售房个人所得税严格按20%征收，那么交易环节成本必然上升。在房价快速上涨无望的情况下，这些增加的交易成本是无法转嫁到购房者身上的。首次置业的刚性需求更多地会选择从开发商手中购买商品房，而不是到中介市场上去买二手房。接受记者采访的部分房产中介对预期普遍不乐观，二手房市场上房东会观望，购房者也会观望，成交量可能会下降非常快。
不过，调控影响的是住宅市场的全局，不可能只影响二手房交易。从近一年来金华市区住宅成交量放大行情看，先期是刚需启动，然后是改善性需求加入，共同催暖了市场。姑且不论金华二套房房贷门槛是否会继续提高，如果改善性需求受抑制，那么新建住宅市场购买力也会缺少支撑，后续乏力。
市房协有关人士表示，近三四年房地产业一直是在调控中走过来的，对“国五条”实施细则要客观理性看待，即中央鼓励首次自住需求、遏制投资投机需求的基调从未改变。事实上，早在两年前,房地产住宅市场就已基本丧失投资功能，回归居住的本质。随着房价回稳，金华近两年的调控是卓有成效的，并不存在较大的泡沫。只要从自住的角度理性看待住宅市场，不将住宅当成投资品，房地产市场将会更加稳健和健康发展。
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